Krach na rynku nieruchomości to nagły i gwałtowny spadek wartości nieruchomości na rynku. Właściciele nieruchomości chcą sprzedać swoje nieruchomości za wszelką cenę, podczas gdy kupujący już się nie zgłaszają.
Biorąc pod uwagę napięty klimat gospodarczy, czy możemy spodziewać się krachu na rynku nieruchomości w trzecim kwartale 2023
W tym artykule :
- Jak działa awaria nieruchomości?
- W kierunku krachu na rynku nieruchomości w 2023 roku?
- Co należy zrobić w przypadku awarii nieruchomości?
Jak działa awaria nieruchomości?
Chociaż krachy na rynku nieruchomości nie są częstym zjawiskiem we współczesnej historii gospodarczej (w Europie i na całym świecie), było ich wystarczająco dużo, aby zidentyfikować powtarzające się przyczyny, oznaki i konsekwencje.
Krach na rynku mieszkaniowym jest zawsze logiczną konsekwencją bańki na rynku nieruchomości.
Czym jest bańka na rynku nieruchomości?
Zgodnie z definicją, bańka na rynku nieruchomości to sytuacja, w której ceny nieruchomości rosną nadmiernie i gwałtownie, często powyżej ich rzeczywistej wartości, z powodu zwiększonej spekulacji.
Uwaga: Terminy property crash i property crack są czasami używane nieprawidłowo, ponieważ poprawnym wyrażeniem jest property crash.
Przyczyny krachu na rynku nieruchomości
Istnieje szereg przyczyn, zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych, które mogą wywołać krach na rynku nieruchomości:
- Przyczyna wewnętrzna: pochodzą one głównie z banków, poprzez drukowanie pieniędzy i/lub udzielanie pożyczek.
- Przyczyny zewnętrzne: są związane z nagłymi wydarzeniami, takimi jak wojna lub pandemia.
Kiedy mówimy o „wewnętrznej” przyczynie, mówimy o przyczynie związanej z naszą gospodarką, innymi słowy o czymś, co dzieje się od kilku lat i co można było przewidzieć. Przyczyny zewnętrzne, ze względu na ich nagły charakter, są bardzo często czarnymi łabędziami.
Wewnętrzne przyczyny awarii
Przyczyny wewnętrzne są przewidywalne i można je przewidzieć, ponieważ ich źródłem jest często jeden z głównych graczy w gospodarce: banki.
Banki mogą spowodować krach na rynku nieruchomości poprzez dodruk pieniądza, zwiększenie akcji kredytowej i niskie stopy procentowe.
Kiedy bank udziela pożyczki, tworzy pieniądze exnihilo. Pieniądze nie istnieją w tym momencie: są tworzone w celu sfinansowania potrzeb gotówkowych.
Im więcej pożyczek jest udzielanych, tym więcej pieniędzy jest tworzonych i tym więcej pieniędzy jest dostępnych na rynku nieruchomości. Im więcej pieniędzy jest dostępnych dla gospodarstw domowych i firm, tym bardziej rosną ceny, ponieważ zwiększa się ich zdolność do nabywania nieruchomości.
Oto prosty przykład:
Masz do dyspozycji 400 000 zloty, twój sąsiad Gérard ma 420 000 zloty, a twój sąsiad Paul ma 440 000 zloty.
Jeśli dom jest wystawiony na sprzedaż za 350 000 zloty, możesz zaoferować 400 000 zloty za jego zakup, Gérard może sobie pozwolić na zaoferowanie 380 000 zloty, a Paul 430 000 zloty.
Czy śledzisz?
Ze względu na swoje możliwości inwestycyjne mogą sztucznie podnieść cenę nieruchomości, aby mieć pewność jej nabycia.
Działa to w ten sam sposób w przypadku kredytów bankowych.
Jeśli wykorzystasz dźwignię bankową (pożyczkę), aby pożyczyć 400 000 zloty, zwiększysz swoje możliwości do 850 000 zloty, podczas gdy twoi sąsiedzi pozostaną przy swoich możliwościach inwestycyjnych. Następnie możesz złożyć wyższą ofertę i kupić daną nieruchomość za 440 000 zloty.
Ten przykład można zastosować do każdego rynku! Im więcej pieniędzy jest dostępnych na danym rynku, tym bardziej zawyżają one ceny towarów i usług na tym rynku.
A co ze stopami procentowymi? Łatwy dostęp do pożyczek i kredytów jest w dużej mierze powiązany z pozycjonowaniem stóp procentowych. Niskie stopy procentowe zachęcają ludzi do zaciągania pożyczek, aby uzyskać dostęp do tych „łatwych pieniędzy”, ponieważ spłata będzie tania.
Jeśli dziesiątki tysięcy gospodarstw domowych staną sięinwestorami w nieruchomości w krótkim czasie, można zrozumieć, dlaczego ceny domów we Francji będą rosły.
Zewnętrzne przyczyny awarii
Zewnętrzne przyczyny krachu na rynku nieruchomości są trudne do przewidzenia i występują nawet bardziej nagle niż przyczyny wewnętrzne, z jeszcze bardziej niszczycielskimi konsekwencjami, ponieważ niewiele osób jest na nie przygotowanych.
Jeśli chodzi o wojny, każdy zrozumie, dlaczego powodują one upadek nieruchomości (i ogólnie gospodarki). Bezpieczeństwo i spokój, które niegdyś zapewniał dom, stają pod znakiem zapytania.
Oznacza to, że nieruchomość jest pozbawiona swojej podstawowej funkcji: schronienia i ochrony.
W rezultacie, gdy nie spełnia już swojej roli i wszyscy są tego świadomi, jego wartość oczywiście spada, ponieważ nikt nie jest gotowy zapłacić za niego ceny.
Pandemie to zupełnie inna sprawa. Dobrym przykładem jest ta, której doświadczyliśmy w 2020 roku. Twoja nieruchomość nadal doskonale spełnia swoją funkcję, więc jest to ogólne uczucie zwątpienia, a nie tylko wpływ na nieruchomość.
Zastanawiamy się nad naszymi inwestycjami i całym portfelem w obliczu niekontrolowanej sytuacji: czy w trakcie i po tej pandemii nieruchomości, które znamy, nadal będą dobrą inwestycją? Czy świat się zmieni i będziemy musieli mieszkać w innych warunkach?
Jak widać, przyczyny zewnętrzne mają charakter makroekonomiczny i nie ograniczają się do sektora nieruchomości.
Oznaki krachu na rynku nieruchomości
Istnieje wiele oznak awarii nieruchomości. Jeśli wszystkie te objawy nie występują w tym samym czasie, nie jest to nic poważnego; występują one często, niezależnie od siebie.
Każdego roku IFOP publikuje badanie dotyczące nastawienia Francuzów do rynku nieruchomości.
Z drugiej strony, jeśli okaże się, że sygnały te kumulują się w tym samym czasie, wówczas szanse na krach na rynku nieruchomości rosną.
Te znaki to :
- Duża płynność na rynku
Banki zaczynają drukować pieniądze na masową skalę, a dostęp do nich jest łatwiejszy.
- Obniżki stóp procentowych
Banki znacznie łatwiej udzielają kredytów. Stopy procentowe są niskie, a aby być rentownym i generować marże, banki są zmuszone udzielać więcej pożyczek niż normalnie.
- Szybki wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach
Ceny domów i mieszkań gwałtownie rosną: podczas gdy roczna stopa wzrostu wynosiła od 1 do 2%, obecnie zaczynamy obserwować wzrosty o 5, 7, a nawet 10% w ciągu jednego roku.
Zjawisko to jest tym bardziej powszechne na obszarach miejskich i w dużych miastach, gdzie koncentrują się ludzie zarabiający najwięcej pieniędzy i/lub czerpiący największe korzyści z polityki drukowania pieniędzy.
- Wzrost zasobów na wynajem
Jeśli ceny zakupu domów wzrosną, wzrośnie również inny wskaźnik: średni czynsz.
Co robią inwestorzy ze znacznym potencjałem inwestycyjnym, gdy czynsze rosną? Zaciągają kredyt, kupują nowy dom, aby zwiększyć swoje aktywa i natychmiast udostępniają go na rynku wynajmu, aby wygenerować nowy dochód!
Kalkulacja jest prosta: niskie ryzyko i gwarantowany dochód (zarówno dla inwestorów, jak i banku!). To oczywiste, że wszyscy rzucają się na nieruchomości i nieświadomie uczestniczą w przyspieszeniu bańki spekulacyjnej.
- Przyspieszenie sprzedaży
Właściciele nieruchomości osiągnęli ogromne zyski kapitałowe w ciągu zaledwie kilku lat. Zachwyceni tym wzrostem i chętni do zarabiania na coraz wyższych dochodach, coraz więcej z nich wystawia swoje nieruchomości na sprzedaż.
Dopóki popyt jest większy lub równy podaży, nie ma problemu. Jeśli popyt spada poniżej podaży, ceny zaczynają stagnować, a następnie spadać.
Na rynku nieruchomości, który od kilku lat silnie rośnie, pierwsze spowolnienie i pierwsze oznaki spowolnienia wywołują panikę wśród właścicieli domów: co jeśli szczyt minął? Co jeśli kupujący masowo tracą zainteresowanie?
W obliczu strachu przed możliwością niezrealizowania jak największego zysku kapitałowego, wszyscy właściciele zaczynają chcieć sprzedawać, przez co podaż jeszcze bardziej przewyższa popyt, powodując spadek cen.
Spadające ceny powodują, że kupujący wycofują się: jeśli rynek nieruchomości gwałtownie spada, równie dobrze mogą poczekać, aż się ustabilizuje, zanim kupią nieruchomość po lepszej cenie. Taka reakcja jeszcze bardziej osłabia popyt, ponownie wzmacniając spadek cen.
Na rynku nieruchomości sytuacja ta przypomina tak zwaną „spiralę śmierci” na rynkach akcji.
Konsekwencje krachu: kryzys na rynku nieruchomości w toku
Wszystkie dotknięte domy tracą ogromną część swojej wartości.
Inwestorzy są sceptyczni co do tego, czy nieruchomości odzyskają swoją wartość. Odbudowa wartości zajmuje zwykle kilka lat.
Historycznie rzecz biorąc, po krachu najbardziej dotknięte obszary mają największe trudności z odbudową.
W kierunku krachu na rynku nieruchomości w 2023 roku?
Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe czynniki, możemy zasadnie zadać pytanie: czy krach na rynku nieruchomości we Francji jest możliwy w 2023 roku?
Historia nieruchomości we Francji w XXI wieku
Aby lepiej zrozumieć przyszłość, musimy przeanalizować przeszłość. Przyjrzyjmy się ostatnim kryzysom na rynku nieruchomości w Paryżu, Francji i innych krajach.
- Krach na rynku nieruchomości związany z II wojną światową
Jako przyczyna zewnętrzna, wojna w logiczny sposób spowodowała spadek cen nieruchomości.
- Krach na rynku nieruchomości w latach 90.
W latach 1985-1989 ceny gwałtownie wzrosły w regionie paryskim i południowo-wschodnim (wzrost cen o 85% w ciągu zaledwie kilku lat). Ten gwałtowny wzrost przypisuje się spekulacjom pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy uznali nieruchomości za bardzo skuteczny sposób na osiągnięcie zysku.
W 1991 r. rozpoczęła się wojna w Zatoce Perskiej, która uspokoiła zapał wszystkich inwestorów. Popyt zaczął spadać, a bańka na rynku nieruchomości pękła, rozpoczynając długi spadek cen, który trwał do 1996 r., kiedy to rynek skorygował się o około 40%, aby przywrócić ceny do kontekstu gospodarczego.
- Krach na amerykańskim rynku nieruchomości w 2000 r.
Jest to prawdopodobnie najbardziej znana ze wszystkich: słynna amerykańska bańka na rynku nieruchomości, która zakończyła się kryzysem subprime.
Nawet jeśli przemoc doświadczana po drugiej stronie Atlantyku nie była tak gwałtowna we Francji i Europie, francuski rynek nieruchomości i tak spadł o 3% i 7% tylko w 2008 i 2009 roku, co stanowi najostrzejszy spadek od połowy XX wieku
Bańka na rynku nieruchomości w 2021 r.
Czy w 2021 r. nastąpił krach na rynku nieruchomości? Nie.
Rok 2021 był bardzo wyjątkowy dla rynku nieruchomości, nie tylko ze względu na konsekwencje działań antykryzysowych wprowadzonych przez francuski rząd.
W rzeczywistości powtarzające się blokady znacznie spowolniły aktywność na rynku nieruchomości, wpływając zarówno na podaż, jak i popyt. W takim czasie nikt nie chciał sprzedawać i nikt nie chciał kupować. Po raz pierwszy byliśmy świadkami kryzysu podaży i popytu!
Biznes ledwo się rozkręcił, gdy na rynku nieruchomości pojawił się kolejny czarny łabędź: po raz pierwszy jesteśmy świadkami bańki na rynku nieruchomości wszędzie poza miastami.
Kryzys 2020 roku wywrócił świat pracy do góry nogami, wraz z powszechną demokratyzacją częściowej lub nawet całkowitej telepracy. Obywatele Francji nie są już zmuszeni do życia w dużych miastach, które są mniej urokliwe, a przede wszystkim znacznie droższe niż przyjemne prowincjonalne miasteczka.
Klasyczny schemat bańki nieruchomościowej został odwrócony: pracownicy uciekali z miast, a domy na prowincji, zwłaszcza te w nadmorskich kurortach, były rozchwytywane! Dla tych domów rozpoczęła się bańka na rynku nieruchomości.
Warto zauważyć, że pomimo masowego wyjazdu wielu Francuzów ze stolicy, Paryż, który nadal jest atrakcyjny ekonomicznie, odnotował jedynie niewielki spadek cen nieruchomości.
Do końca 2021 r. ceny ulegną krótkiej stagnacji.
Na początku 2022 r. wzrost wznawia się, ale tym razem znacznie wolniej: bańka na rynku nieruchomości zaczyna opadać.
W 2022 r. ceny w wielu regionach Francji wykazywały tendencję do stagnacji lub nawet spadku. Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych nie sprzyja zakupom ani apetytowi inwestorów.
Kryzys na rynku nieruchomości w toku?
Czy w 2023 r. będziemy świadkami krachu na rynku nieruchomości?
Ceny nieruchomości rosną wolniej, ale nadal rosną równie szybko w Paryżu.
Ceny w głównych miastach prowincji (Bordeaux, Marsylia, Lyon, Lille itp.) gwałtownie wzrosły od czasu pierwszych ograniczeń.
Nadmorskie kurorty i miejscowości położone blisko morza i oceanu również cieszą się nadsubskrypcją, pomimo spowolnienia od końca 2022 roku.
Trudno znaleźć we Francji miasto liczące ponad 10 000 mieszkańców, w którym ceny spadają… Czy można bezpiecznie powiedzieć, że jesteśmy w środku bańki?
Spójrzmy na listę elementów nieodłącznie związanych z powstawaniem bańki na rynku nieruchomości, którą sporządziliśmy wcześniej w tym artykule.
Ceny rynkowe? Po gwałtownym wzroście przez kilka lat, ceny są obecnie stabilne w głównych miastach i nieznacznie spadają na prowincji.
Obfita płynność? Porozmawiajmy o stopach procentowych: od 2020 r. FED (Rezerwa Federalna Stanów Zjednoczonych) wydrukowała prawie 30% dolarów znajdujących się w obiegu od początku swojej historii.
Jak trudno jest uzyskać kredyt hipoteczny? W 2023 roku uzyskanie kredytu hipotecznego to tor przeszkód. Niemożliwe jest uzyskanie pożyczki bez solidnej historii kredytowej i znacznego depozytu.
Stopy procentowe? Podczas gdy w ostatnich latach stopy procentowe były bardzo niskie, od drugiego kwartału 2022 r. gwałtownie wzrosły, osiągając poziomy niespotykane od dziesięcioleci. W lipcu 2023 r. stopy procentowe wynosiły około 3,35% (na 25 lat), przy czym niektóre instytucje pożyczkowe były w stanie zaoferować wyższe oprocentowanie.
Wniosek: 2 z 4 warunków zostały
wtedy, gdy myśleliśmyFED i EBCdenerwują się utrzymywaniem stóp procentowych na wysokim poziomie, oba banki centralne wydają się być nieugięte. Na razie rynek nieruchomości i jego ceny stoją w miejscu lub nawet spadają (z wyjątkiem niektórych obszarów Paryża) pomimo bardzo złych warunków.
, czy utrzymanie stóp procentowych na stałym poziomie możegwałtowny spadek rynkuod lipca 2023 r. wydaje się on odporny
Polityka gospodarcza prowadzona w nadchodzących miesiącach będzie zatem decydująca dlaprzyszłości rynku nieruchomości.
Co należy zrobić w przypadku awarii nieruchomości?
Istnieje kilka możliwych reakcji na wypadek.
Mówimy tutaj o inwestorze w nieruchomości na wynajem(który może być osobą fizyczną), który inwestuje swoje pieniądze w nieruchomości w celu osiągnięcia
właściciel-mieszkaniec nieruchomości może być całkowicie odporny naspadek cen rynkowych, jeśli nie ma zamiaru sprzedawać swojej nieruchomości.
Aby uniknąć najgorszego: podejmowanie środków ostrożności
Najlepszym lekarstwem jest zapobieganie! Nawet jeśli rynek radzi sobie dobrze, pomyśl o najgorszym. Kiedy kupujesz nieruchomość, musisz zaplanować potencjalne kryzysy.
Możesz łatwo oszacować wpływ kolizji na swoją nieruchomość, odpowiadając na poniższe pytania:
- Czy moja nieruchomość jest idealnie zlokalizowana? Blisko atrakcji turystycznych, parku biznesowego…
- Czy zakwaterowanie jest przyzwoite i dobrze wyposażone?
- Czy kiedykolwiek będę mógł zamieszkać w tej nieruchomości? Czy podoba Ci się ta nieruchomość i czy będziesz mógł w niej zamieszkać, jeśli stracisz swoje główne miejsce zamieszkania?
Jeśli odpowiesz twierdząco na te 3 pytania, wpływ krachu na rynku nieruchomości zostanie szybciej zaabsorbowany, ponieważ poza aspektem finansowym, Twoja nieruchomość ma aktywa, które są całkowicie nieskorelowane z cenami rynkowymi i niezmienne: niezależnie od ceny, służy ona celowi.
Nie panikuj i bądź gotowy na wspinaczkę
Bańka właśnie pękła, krach spustoszył rynek, a Twoja nieruchomość znacznie straciła na wartości.
Masz dwie możliwości:
- Sprzedaj teraz
- Trzymanie nieruchomości w nadziei na poprawę koniunktury
Przed dokonaniem wyboru należy szczegółowo przeanalizować swoją nieruchomość i wziąć pod uwagę kilka sygnałów rynkowych.
Jeśli Twoja nieruchomość spełnia wyżej wymienione kryteria (dobra lokalizacja, dobre usługi itp.), to nie ma wątpliwości: zatrzymaj ją, ponieważ z czasem jej wartość na pewno wzrośnie.
Jeśli twoja nieruchomość nie spełnia żadnego z tych kryteriów, będziesz musiał zagrać w tę grę bardziej precyzyjnie, analizując drugie istotne kryterium, które wynika z następującego pytania: na czym stoimy, jeśli chodzi o pęknięcie bańki?
Jeśli popyt nadal istnieje, a ty czujesz, że rynek może spaść jeszcze niżej, ponieważ nadal obecne są złe sygnały, musisz sprzedać tak szybko, jak to możliwe. Pozbędziesz się nieruchomości, która może nie wrócić do swojego poziomu cenowego przez bardzo długi czas.
Gdy burza minie, a cały rynek nieruchomości zostanie wstrząśnięty przez krach, można śmiało kupić równoważną nieruchomość lub wręcz przeciwnie, zainwestować w nieruchomość, która jest bardziej zgodna z tymi kryteriami, aby zminimalizować jej przecenę podczas potencjalnej kolejnej bańki na rynku nieruchomości.
Wykorzystaj te niespokojne czasy, aby zainwestować w swój obecny dom: wyremontować, rozbudować… To dobry czas na przeprowadzenie prac przygotowujących nieruchomość na nadchodzące ożywienie!
Nie da się przewidzieć, co stanie się z gospodarką. Nieprzewidywalny charakter krachów na rynku nieruchomości nie ułatwia zadania. Należy pamiętać, że wszystkie rynki, w tym rynek nieruchomości, to nic innego jak ciąg wzlotów i upadków. W rezultacie wszystko jest tymczasowe! Nie każda nieruchomość musi pozostać bliska zeru, nawet jeśli doświadczyła najgorszego krachu na rynku nieruchomości.
Zobacz nasze inne artykuły na temat nieruchomości:
- Inwestowanie w młode nieruchomości w 2023 r.
- Zaciągnięcie kredytu hipotecznego z wykupem kredytu konsumenckiego
- Tokenizacja nieruchomości: jak inwestować za pomocą blockchain?
- PTZ ancien: jak się zakwalifikować?