Ewolucja blockchain i jego rosnąca rola w gospodarce będą miały duży wpływ na wiele sektorów działalności w 2023 roku. Nieruchomości nie są wyjątkiem, a wiele firm oferuje obecnie tokenizowane inwestycje w nieruchomości. Na czym to polega? Tokenizacja nieruchomości polega na podzieleniu nieruchomości na kilka cyfrowych części, zwanych tokenami, a następnie udostępnieniu ich do zakupu przez inwestorów. Przyglądamy się bliżej innowacji zza Atlantyku, która rewolucjonizuje inwestycje w nieruchomości we Francji i Europie.
Tokenizowane nieruchomości: co to jest?
Tokenizacja nieruchomości polega na zapisaniu zasobu nieruchomości i praw związanych z tym zasobem na tokenie cyfrowym.
Innymi słowy, tokenizacja nieruchomości oznacza zarejestrowanie nieruchomości (aktywa nieruchomościowego) i należnych czynszów (praw związanych z tym aktywem) na danym tokenie (tokenie cyfrowym).
Dobrze znana po drugiej stronie Atlantyku (nazywana tokenizacją nieruchomości), tokenizacja nieruchomości jest praktyką, która zyskuje na popularności wśród inwestorów w Europie, a kilku graczy próbuje zająć swoje miejsce na rynku.
Aby zrozumieć dokładną definicję tokenizacji nieruchomości, ważne jest zrozumienie terminów związanych z tą koncepcją.
Chcesz rozpocząć współpracę z graczem specjalizującym się w tokenizowanych nieruchomościach? Przejdź do RealT! Z dużym katalogiem i nowymi nieruchomościami dostępnymi co tydzień, są liderami w tym sektorze.
Co to jest token? Czym jest tokenizacja?
Token jest cyfrową reprezentacją aktywa zarejestrowanego w łańcuchu bloków.
Token może reprezentować różne rodzaje aktywów:
- Nieruchomość (grunt lub budynek)
- Udział w spółce
- Dzieło sztuki, kreacja
Nie wszystkie kryptowaluty są tokenami. Termin token jest używany, jeśli dana kryptowaluta jest oparta na istniejącym blockchainie (na przykład wszystkie kryptowaluty oparte na blockchainie Ethereum). Jeśli dla danej kryptowaluty i wspieranego przez nią projektu tworzony jest konkretny blockchain, wówczas mówimy o monecie (bitcoin i blockchain Bitcoin, ADA i blockchain Cardano itp.).
Czym jest blockchain?
Blockchain to technologia, na której oparte są wszystkie aktywa cyfrowe (na przykład Bitcoin i inne kryptowaluty).
Blockchain umożliwia przechowywanie i przesyłanie informacji w sposób zdecentralizowany (żaden centralny podmiot ich nie kontroluje) w postaci łańcucha bloków. Blok jest nie do podrobienia, a każda modyfikacja prowadzi do utworzenia nowych bloków, zastępujących zawartość poprzednich, dzięki czemu zawarte w nich informacje są zawsze aktualne i dokładne.
Blockchain jest całkowicie dostępny: każdy może się z nim zapoznać w dowolnym momencie.
W ramach tokenizacji nieruchomości, wszystkie aktywa nieruchomościowe powiązane z tokenami będą dostępne do wglądu na powiązanym blockchainie.
W jaki sposób nieruchomość jest tokenizowana?
Jak widzieliśmy, tokenizacja nieruchomości oznacza utworzenie cyfrowego aktywa z informacjami stale dostępnymi w dużym rejestrze publicznym: blockchain. Przyjrzyjmy się teraz technicznym aspektom tego, jak można tokenizować mieszkanie.
Potrzeba tokenizacji nieruchomości przez firmę
Osoba tworzy firmę o nazwie Token Immobilier. To właśnie ta struktura kupi nieruchomość w jej imieniu.
Zarząd Token Immobilier zdecydował się na inwestycję w wynajem, kupując mieszkanie w Nowym Jorku za 1 milion dolarów.
Mieszkanie zostało natychmiast wynajęte, a nowi lokatorzy co miesiąc płacili czynsz na rzecz Token Immobilier.
Tokenizacja firmy i emisja aktywów
Token Immobilier jest właścicielem mieszkania w Nowym Jorku.
W tym momencie następuje przejście na tokenizację: dyrektorzy Token Immobilier wyemitują 1 milion tokenów TI (dla Token Immobilier) na danym blockchainie, z których każdy reprezentuje 1 euro, tj. równowartość wartości pojedynczej nieruchomości zarządzanej przez spółkę.
Po tokenizacji firmy, te 1 milion tokenów może zostać sprzedane na rynku pierwotnym, dostępne do zakupu przez każdego inwestora.
Tokeny nieruchomości na sprzedaż
Jeśli zdecydujesz się kupić 1000 tokenów, będziesz musiał zapłacić 1000 euro i będziesz właścicielem 1% Token Immobilier, a tym samym 1% mieszkania należącego do firmy w Nowym Jorku.
W ten sposób 1% czynszu zostanie wypłacony użytkownikowi, ponieważ jak widzieliśmy, token czyni go właścicielem nie tylko nieruchomości, ale także praw związanych z tą nieruchomością: czynszów.
Płatności czynszu dzięki inteligentnemu kontraktowi
Tokenizowane nieruchomości działają w oparciu o tokeny, które są oparte na technologii blockchain, która jest zdecentralizowana: nie ma scentralizowanego podmiotu, który zajmowałby się zarządzaniem wynajmem. Jak więc płacony jest czynsz?
Tutaj właśnie wkraczają inteligentne kontrakty.
Smart kontrakt to program, który jest w stanie wykonywać zadania zgodnie z instrukcjami określonymi w jego kodzie. Operacje wykonywane przez inteligentne kontrakty nie wymagają żadnej zewnętrznej interwencji człowieka (ponieważ są inteligentne).
W przypadku tokenizacji nieruchomości zrozumienie inteligentnego kontraktu jest proste: jeśli dana osoba posiada x tokenów, to jest właścicielem x% firmy i powinna otrzymywać x% czynszów.
Kupując 1000 tokenów, informacje są wprowadzane bezpośrednio do inteligentnego kontraktu, który zgodnie ze swoim harmonogramem musi wypłacić odpowiedni 1% czynszu w zaplanowanym terminie.
Chcesz kupić tokeny nieruchomości? Sugerujemy skorzystanie z RealT! Uruchomiony przez 2 ekspertów w dziedzinie nieruchomości, RealT działa za Atlantykiem od 2017 roku z bardzo obszernym katalogiem. Konfiguracja portfela jest dość szybka, a ich obsługa klienta jest dostępna w razie potrzeby.
Zalety tokenizacji nieruchomości
Jakie są zalety tokenizacji nieruchomości zamiast korzystania z tradycyjnych kanałów inwestycyjnych? Niezależnie od tego, czy emitujesz, czy kupujesz tokeny, przekonasz się, że tokenizacja oferuje znaczną liczbę korzyści.
Koszt tokenizowanych nieruchomości
Inteligentny system płatności czynszu nie wymaga interwencji człowieka i kosztuje bardzo niewiele.
W ten sposób można całkowicie uniknąć opłat notarialnych, które stanowią około 2 do 3% ceny zakupu w przypadku nowych nieruchomości i 7 do 8% w przypadku starych nieruchomości. Jest to jedna z najciekawszych cech sieci peer-to-peer: eliminujesz pośredników.
Ponieważ jest to token, a nie nieruchomość, którą reprezentuje, można go odsprzedać na rynku wtórnym po niższych kosztach transakcyjnych. Wynika to z faktu, że token nie podlega wszystkim kolejnym regulacjom i warstwom administracyjnym związanym z aktywami nieruchomościowymi, co wiąże się z interwencją i fakturowaniem specjalistów w tym sektorze.
Bezpieczne transakcje dotyczące nieruchomości dzięki blockchain
Jak widzieliśmy na początku tego artykułu, blockchain jest zdecentralizowanym rejestrem dostępnym publicznie.
Jest całkowicie odporny na manipulacje, ponieważ nic nie może zostać trwale usunięte bez zauważenia, że dokonano zmiany. W rezultacie jakikolwiek błąd ludzki lub celowa modyfikacja nie może doprowadzić do utraty lub przeniesienia tokena własności bez zgody użytkownika.
Blockchain daje zatem pełną własność tokena nieruchomości.
Jest to prawdziwa zmiana paradygmatu, jeśli weźmie się pod uwagę, że obecnie we Francji dowód posiadania udziałów w SCI i ich przeniesienia jest przechowywany w rejestrze, który jest gwarantowany przez scentralizowaną firmę zarządzaną przez ludzi. Jak każdy człowiek, ludzie ci mogą popełniać błędy lub manipulować tymi dokumentami umownymi.
Blockchain łagodzi problemy powodowane przez ludzkie zachowanie: błędy, korupcję itp.
Szybkość wykonania inteligentnego kontraktu
Jeśli już zainwestowałeś w nieruchomość po raz pierwszy, będziesz świadkiem ekstremalnej administracyjnej powolności różnych zaangażowanych stron: agentów nieruchomości, właścicieli nieruchomości, prawników itp.
Każda z zaangażowanych stron musi sprawdzić i spełnić szereg bardzo szczegółowych formalności administracyjnych: podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży, upływ okresu odstąpienia od umowy, spełnienie warunku zawieszającego, podpisanie aktu sprzedaży itp.
Inteligentny kontrakt jest zaprogramowany do wykonywania swoich zadań 24 godziny na dobę, natychmiast. Cały ten czasochłonny proces zawierania umów jest całkowicie wyeliminowany dzięki inteligentnym kontraktom.
Płynność tokenów nieruchomości
Wystaw swój dom lub mieszkanie na sprzedaż już dziś i policz dni, zanim otrzymasz pierwsze euro z transakcji. Według badania Se Loger, sprzedaż nieruchomości (wszelkiego rodzaju) we Francji zajmuje od 90 do 100 dni.
W ten sam sposób, w jaki kupuje się i sprzedaje akcje na rynkach regulowanych, token nieruchomości jest bardzo płynny: można go sprzedać bardzo szybko.
Ta cecha jest tym ważniejsza w trudnych sytuacjach, takich jak gwałtowne spadki na rynkach. Jeśli jutro nastąpi krach na rynku nieruchomości, płynność tokena pozwoli uniknąć zbyt nagłego spadku wartości nieruchomości.
Płynność tokena będzie zależeć od konfiguracji rynku, na którym został wyemitowany. Firma, która wyemitowała token na rynku pierwotnym, może zaoferować możliwość bezwarunkowego wykupu. Oznacza to, że w dowolnym momencie, niezależnie od kontekstu, odkupi token po cenie rynkowej. Ta bezwarunkowość podlega niewielkiej opłacie za wykup (2-3%).
Możesz również sprzedać swój token nieruchomości na rynku wtórnym: jest to rynek, na którym wszyscy kupujący, którzy nabyli tokeny nieruchomości (tak jak ty), mogą swobodnie wymieniać swoje akty własności.
Ten rynek wtórny działa jako sieć peer-to-peer, z wymianą odbywającą się bezpośrednio między 2 graczami (kupującym i sprzedającym), bez potrzeby zwracania się do strony trzeciej o zatwierdzenie transakcji.
Ten drugi wymiar jest o tyle interesujący, że tokenizacja nieruchomości (tj. jej rozdrobnienie na kilka części) umożliwia sprzedaż całej nieruchomości dziesiątkom, a nawet setkom różnych inwestorów
Sprzedawcy nieruchomości wartej kilka milionów euro znacznie łatwiej będzie zatem sprzedać całą nieruchomość, sprzedając setki tokenów setkom inwestorów, niż znaleźć jednego nabywcę skłonnego zapłacić pełną kwotę.
Dostęp do globalnego rynku nieruchomości dzięki tokenizacji?
Taką przewagę można uzyskać po zsumowaniu trzech poprzednich czynników: bezpieczeństwa, szybkości i płynności. Te trzy czynniki pozwalają inwestować w dowolne nieruchomości, w dowolnym miejscu na świecie, bez żadnych obecnych ograniczeń.
Kupno domu w Turcji, Indiach lub Stanach Zjednoczonych, będąc jednocześnie rezydentem we Francji, jest bardzo złożoną kwestią:
- Czy znasz osobę, która przeprowadzi operację? Czy będzie ci ufać? Czy znasz język?
- Ile czasu potrzeba, aby stać się oficjalnym właścicielem domu? Jak szybko zaczniesz generować dochód z wynajmu?
- Jak sprzedać nieruchomość bez zajmowania miesięcy, jeśli nie ma Cię na miejscu, gdy chcesz sprzedać?
Tokenizacja aktywów nieruchomościowych zapewnia proste rozwiązanie tych trzech problemów:
- Osobę kontaktową zastępuje inteligentny kontrakt napisany w języku angielskim, a użytkownik ma dostęp do całego programu, który go reguluje.
- Uzyskanie tokena symbolizującego własność aktywa (i praw z nim związanych) jest natychmiastowe od momentu zatwierdzenia zakupu. Jest on przechowywany w portfelu dostosowanym do aktywów cyfrowych.
- Nieruchomość można odsprzedać tak szybko, jak została zakupiona, za pośrednictwem firmy, która ją sprzedała, lub na rynku wtórnym.
Czym jest portfel kryptowalutowy i jak działa? Przeczytaj nasz dedykowany artykuł.
Regulacje i ramy prawne dla tokenizacji nieruchomości
Prawo MiCA i europejskie ramy dla kryptoaktywów
Pod koniec 2020 r. na szczeblu europejskim zaproponowano standaryzację przepisów dotyczących kryptoaktywów, aby zapewnić równowagę między różnymi krajami w obszarze europejskim.
Projekt rozporządzenia nosi nazwę MiCA (Market in Crypto-Asset Regulation) i optuje za jednym zezwoleniem ważnym w całej Unii Europejskiej dla emitentów publicznych ofert tokenów (tj. firmy, która sprzedaje tokeny nieruchomości) przekraczających 5 milionów euro.
Oczekuje się jednak, że Europejski Urząd Nadzoru Bankowego i Europejski Urząd Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych opracują ostateczny tekst i uzupełniające standardy techniczne wokół tego tekstu w najbliższej przyszłości.
Kuszą Cię tokeny nieruchomości? Możesz zacząć inwestować za jedyne 50 euro w RealT. Instalacja portfela odbywa się bezpośrednio online, a obsługa klienta jest bardzo reaktywna (i mówi po francusku!) w razie potrzeby.
Tokenizacja rewolucjonizuje sektor nieruchomości. Chociaż działanie tej nowej technologii nie jest najłatwiejsze do zrozumienia, korzyści są niezaprzeczalne i przewyższają korzyści płynące z tradycyjnych inwestycji w nieruchomości: koszty, szybkość, płynność. Rynek jest wciąż młody, a ramy regulacyjne są w powijakach, ale będzie wiele możliwości dla tych, którzy skorzystają z technologii blockchain zastosowanej w sektorze nieruchomości.
Przeczytaj nasze inne artykuły na temat nieruchomości i kryptowalut:
- Pierwsze kroki w kryptowalutach: uproszczony przewodnik
- Który bank jest najbardziej przyjazny kryptowalutom?
- krach na rynku nieruchomości
- Jak inwestować w młode nieruchomości?