La evolución de blockchain y su creciente papel en la economía trastocarán muchas industrias en 2024. El sector inmobiliario no es una excepción y varias empresas ofrecen ahora invertir en bienes inmuebles a través de la tokenización inmobiliaria. ¿En qué consiste? La tokenización de bienes inmuebles consiste en dividir una propiedad en varias partes, llamadas tokens, y luego ponerlas a disposición de los inversores para su compra. Veamos de cerca una innovación procedente del otro lado del Atlántico que está revolucionando la inversión inmobiliaria en Francia y Europa.
¿Qué es la tokenización inmobiliaria?
La tokenización de bienes inmuebles es la inscripción de un activo inmobiliario y de los derechos vinculados a ese activo en un token digital.
En otras palabras, tokenizar bienes inmuebles es como inscribir su propiedad (el activo inmobiliario) y las rentas que le corresponden (derechos vinculados a ese activo) en un token determinado (token digital).
Muy conocida al otro lado del Atlántico (hablamos de tokenización inmobiliaria), la tokenización de la propiedad inmobiliaria es una práctica que está ganando terreno entre los inversores en Europa y varios actores intentan hacerse un hueco en el mercado.
Para entender la definición precisa de tokenización inmobiliaria, es importante comprender los términos que rodean este concepto.
¿Qué es un token? ¿Qué es la tokenización?
El token es la representación digital de un activo registrado en la blockchain.
Un token puede representar diferentes tipos de activos, es posible tokenizar :
Una propiedad (terreno o edificio)
Una acción de una empresa
Una obra de arte, una creación
No todas las criptomonedas son necesariamente tokens. Hablamos de tokens si la criptomoneda en cuestión se basa en una blockchain ya existente (por ejemplo, todas las criptomonedas basadas en la blockchain de Ethereum). Si se crea una blockchain específica para esta cripto y el proyecto que lleva, entonces se llama moneda (bitcoin y la blockchain Bitcoin, ADA y la blockchain Cardano…).
¿Qué es blockchain?
Blockchain es la tecnología en la que se basan todos los activos digitales (Bitcoin y otras criptomonedas, por ejemplo).
La blockchain permite almacenar y transmitir información de forma descentralizada (ninguna entidad central la controla) en forma de cadena de bloques. Un bloque es infalsificable, cada modificación da lugar a la creación de nuevos bloques, que sustituyen el contenido de los anteriores, de modo que la información contenida está siempre actualizada y es exacta.
La cadena de bloques es totalmente accesible: cualquiera tiene derecho a consultarla en cualquier momento.
Como parte de la tokenización de los bienes inmuebles, todos sus activos inmobiliarios asociados a tokens podrán consultarse en la blockchain asociada.
¿Cómo tokenizar una propiedad?
Como hemos visto, tokenizar un inmueble significa convertirlo en un activo digital con información accesible de forma permanente en un gran registro público: la blockchain. Veamos ahora técnicamente cómo se puede tokenizar tu piso.
Existen varias técnicas para tokenizar un inmueble, y te vamos a presentar uno de estos métodos, que consiste en utilizar una sociedad. Si quieres ponerte manos a la obra, ¡prueba RealT! El líder en tokenización inmobiliaria.
La necesidad de una empresa para tokenizar los bienes inmuebles
Una persona crea una empresa llamada Token Real Estate (puede ser una SARL, SAS o una LLC para EE.UU.). Es esta estructura la que comprará los bienes inmuebles a su nombre.
La dirección de Token Real Estate decide hacer una inversión de alquiler comprando un piso en Nueva York por 1 millón de dólares.
El piso se alquila inmediatamente y los nuevos ocupantes pagan el alquiler cada mes a la empresa Token Immobilier.
Tokenización empresarial y emisión de activos
Token Real Estate es propietaria del piso en Nueva York.
El paso a la tokenización se realiza en este punto: los directivos de Token Real Estate emitirán en una blockchain determinada 1 millón de tokens TI (por Token Real Estate) que representan cada uno 1 euro, es decir, el equivalente al valor del único inmueble gestionado por la empresa.
Una vez tokenizada la empresa, será posible poner a la venta este millón de tokens en el mercado primario, a disposición de cualquier inversor.
La venta de token inmobiliarias
Si decide comprar 1.000 tokens, tendrá que pagar 1.000 euros y será propietario del 1% de Token Real Estate y, por tanto, del 1% del piso que posee la empresa en Nueva York.
Así, se le pagará el 1% del alquiler, porque como hemos visto, el token le hace propietario del activo inmobiliario pero también de los derechos vinculados a este activo: los alquileres.
Pago de alquileres mediante contrato inteligente
La tokenización inmobiliaria funciona con tokens, que a su vez se basan en la tecnología blockchain, que está descentralizada: no hay ninguna entidad centralizada que se ocupe de la gestión de los alquileres. Entonces, ¿cómo se pagan los alquileres?
Aquí es donde entran en juego los contratos inteligentes.
Un contrato inteligente es un programa capaz de ejecutar tareas de acuerdo con las indicaciones que se han establecido en su código. Las operaciones que realizan los contratos inteligentes no requieren ninguna intervención humana externa (ya que son inteligentes).
En el caso de la tokenización inmobiliaria la forma de entender un smart contract es sencilla: si una persona posee x tokens entonces es propietaria del x% de la empresa y debe recibir el x% de los alquileres.
Cuando compra 1.000 tokens, la información se escribe directamente en el contrato inteligente, que debe, de acuerdo con su calendario, pagarle el 1% correspondiente del alquiler en la fecha prevista.
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Los beneficios de la tokenización inmobiliaria
¿Cuáles son las ventajas de utilizar la tokenización inmobiliaria en lugar de los canales de inversión tradicionales? Tanto si eres emisor como comprador de tokens, descubrirás que la tokenización ofrece un número considerable de ventajas.
Los costes de la tokenización
El sistema de pago del alquiler implementado con el contrato inteligente no requiere intervención humana y cuesta muy poco.
Así, evitas por completo los gastos de notaría, que representan alrededor del 2 al 3% del precio de compra en el caso de las propiedades nuevas y del 7 al 8% en el caso de las antiguas. Esta es una de las características más interesantes de las redes peer-to-peer: eliminas al intermediario.
Al tratarse de un token y no del bien inmueble que representa, su reventa en el mercado secundario puede hacerse con unos costes de transacción muy bajos. De hecho, un token no está sujeto a todas las normativas y sucesivas capas administrativas de los activos inmobiliarios que implican la intervención y facturación de profesionales del sector.
Transacciones inmobiliarias seguras gracias a blockchain
Como vimos al principio de este artículo, la cadena de bloques es un registro descentralizado accesible al público.
Es completamente a prueba de manipulaciones, ya que nada puede borrarse de forma permanente sin que se note que se ha realizado un cambio. Por lo tanto, cualquier error humano o cambio deliberado no podría dar lugar a la pérdida o transferencia de su token inmobiliario sin su consentimiento.
El blockchain permite, por tanto, la plena propiedad de su token inmobiliario.
Se trata de un verdadero cambio de paradigma si se tiene en cuenta que, hoy en día, en Francia, las pruebas de las participaciones en SCI y las transferencias de estas participaciones se conservan en un registro que, a su vez, está garantizado por una empresa centralizada gestionada por humanos. Como cualquier humano, estas personas son susceptibles de cometer errores o manipular estos documentos contractuales.
El blockchain supera los problemas causados por el comportamiento humano: errores, corrupción, etc.
La velocidad de ejecución de un contrato inteligente
Si ya ha realizado una primera inversión inmobiliaria, es posible que haya sido testigo de la extrema lentitud administrativa de los distintos actores: agencia inmobiliaria, propietario del inmueble, notaría, etc.
Cada parte implicada debe comprobar y responder a una serie de trámites administrativos muy concretos: firma del precontrato de compraventa, vencimiento del plazo de desistimiento, cumplimiento de la condición suspensiva, firma de la escritura de compraventa, etc.
El contrato inteligente está programado para realizar su tarea las 24 horas del día, de forma instantánea. Todo este largo proceso de contratación se elimina por completo con los contratos inteligentes.
La liquidez de los tokens inmobiliarias
Ponga su casa o piso en venta hoy mismo y cuente los días que faltan para recibir el primer euro de la transacción. Según un estudio de Se Loger, se tarda entre 90 y 100 días en vender un inmueble (de todo tipo) en Francia.
Del mismo modo que se compran y venden acciones en mercados regulados, un token inmobiliaria es ultra líquida: se puede vender muy rápidamente.
Esta característica es tanto más importante en contextos difíciles, cuando los mercados son fuertemente bajistas, por ejemplo. Si mañana se produjera un crack inmobiliario, la liquidez de su token le permitiría evitar una caída repentina del valor de su propiedad.
La liquidez de un token dependerá de la configuración del mercado en el que se emita. La empresa que emitió el token en el mercado primario puede ofrecerle la posibilidad de un reembolso incondicional. Es decir, que en cualquier momento, sea cual sea el contexto, te recompra tu token al precio de mercado. Esta ausencia de negociación se paga con una pequeña comisión de reembolso (2-3%).
También puede vender su token inmobiliario en el mercado secundario: es el mercado en el que todos los compradores que han adquirido tokens inmobiliarios (como usted) pueden intercambiar libremente sus títulos de propiedad.
Este mercado secundario funciona como una red peer-to-peer, con intercambios que tienen lugar directamente entre los dos actores (comprador y vendedor), sin necesidad de pedir a un tercero que valide la transacción.
Esta segunda dimensión es interesante en la medida en que la tokenización del bien (es decir, su fragmentación en varias partes) permite venderlo en su totalidad a decenas o incluso centenares de inversores diferentes.
Así, será mucho más fácil para el vendedor de una propiedad de varios millones de euros venderla en su totalidad mediante la venta de cientos de tokens a cientos de inversores, en lugar de encontrar un único comprador dispuesto a pagar el importe total.
¿Acceso al mercado inmobiliario mundial a través de la tokenización?
Esta es la ventaja que se obtiene al sumar las tres anteriores: seguridad, rapidez y liquidez. Estos tres factores le permiten invertir en cualquier propiedad, en cualquier lugar del mundo, sin las limitaciones actuales.
Comprar hoy una residencia en Turquía, India o Estados Unidos, siendo residente en Francia, es un asunto muy complejo:
- ¿Conoce a la persona que realizará la operación? ¿Confiará en usted? ¿Domina bien el idioma?
- ¿Cuánto tiempo se tarda en convertirse en propietario oficial? ¿Cuándo empezarás a generar ingresos por alquiler?
- ¿Cómo podrá vender su propiedad sin tardar meses si no está allí cuando quiera desprenderse de ella?
La tokenización de un activo inmobiliario le permite abordar estas tres cuestiones de forma sencilla:
- El interlocutor ya no está, es sustituido por un contrato inteligente escrito en inglés, usted tiene acceso a todo el programa que lo rige.
- La obtención del token que simboliza la propiedad del activo (y los derechos vinculados a él) es instantánea desde el momento en que se valida la compra. Se almacena en un monedero adaptado a los activos digitales.
- La reventa del activo inmobiliario se produce con la misma rapidez que la compra a través de la empresa que le ha vendido el inmueble o en el mercado secundario.
Regulación y marco jurídico de la tokenización inmobiliaria
Ley MiCA y marco europeo de criptoactivos
A finales de 2020 se propone una estandarización de las leyes en torno a los criptoactivos a nivel europeo para garantizar un equilibrio entre los distintos países del espacio europeo.
El proyecto de reglamento se denomina MiCA (Market in Crypto-Asset Regulation) y opta por una autorización única válida en toda la Unión Europea para los emisores de ofertas públicas de tokens (es decir, la empresa que te vende los tokens inmobiliarios) superiores a 5 millones de euros.
No obstante, se espera que la Autoridad Bancaria Europea y la Autoridad Europea de Valores y Mercados elaboren el texto definitivo y las normas técnicas complementarias en torno a este texto en un futuro próximo.
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La tokenización está revolucionando el sector inmobiliario. Aunque el funcionamiento de esta nueva tecnología no es el más fácil de entender, los beneficios son innegables y superan a los del esquema tradicional de inversión en inmuebles: coste, rapidez, liquidez. El mercado aún es joven y el marco regulatorio está en pañales, pero habrá muchas oportunidades para quienes aprovechen la tecnología blockchain aplicada al sector inmobiliario.
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