L’evoluzione della blockchain e il suo ruolo crescente nell’economia sconvolgeranno molti settori nel 2024. Il settore immobiliare non fa eccezione e diverse società offrono ora la possibilità di investire nel settore immobiliare attraverso la tokenizzazione degli immobili. Che cos’è? La tokenizzazione degli immobili consiste nel dividere una proprietà in diverse parti, chiamate token, e renderle disponibili per l’acquisto da parte degli investitori. Osserviamo da vicino un’innovazione proveniente da oltreoceano che sta rivoluzionando gli investimenti immobiliari in Francia e in Europa.
Che cos'è la tokenizzazione del settore immobiliare?
La tokenizzazione dei beni immobili consiste nell’iscrizione di un bene immobiliare e dei diritti connessi a tale bene su un token digitale.
In altre parole, la tokenizzazione degli immobili equivale a registrare la vostra proprietà (il bene immobiliare) e gli affitti che vi spettano (i diritti legati a quel bene) su un determinato token (token digitale).
Ben nota dall’altra parte dell’Atlantico (si parla di tokenization immobiliare), la tokenizzazione della propria proprietà è una pratica che sta prendendo piede tra gli investitori in Europa e diversi operatori stanno cercando di prendere il loro posto sul mercato.
Per comprendere la definizione esatta di tokenizzazione immobiliare, è importante capire i termini che circondano questo concetto.
Che cos'è un token? Che cos'è la tokenizzazione?
Il token è la rappresentazione digitale di un bene registrato sulla blockchain.
Un token può rappresentare diversi tipi di attività, è possibile tokenizzare :
- Una proprietà (terreno o edificio)
- Un’azione di una società
- Un’opera d’arte, una creazione
Non tutte le criptovalute sono necessariamente token. Si parla di token se la criptovaluta in questione è basata su una blockchain già esistente (ad esempio tutte le criptovalute basate sulla blockchain di Ethereum). Se per questa criptovaluta e per il progetto che porta con sé viene creata una blockchain specifica, allora si chiama coin (bitcoin e la blockchain di Bitcoin, ADA e la blockchain di Cardano…).
Che cos'è la blockchain?
La blockchain è la tecnologia su cui si basano tutti gli asset digitali (ad esempio Bitcoin e altre criptovalute).
La blockchain consente l’archiviazione e la trasmissione di informazioni in modo decentralizzato (nessuna entità centrale la controlla) sotto forma di catena di blocchi. Un blocco è indelebile, ogni modifica porta alla creazione di nuovi blocchi, che sostituiscono il contenuto di quelli precedenti, in modo che le informazioni contenute siano sempre aggiornate e precise.
La blockchain è completamente accessibile: chiunque ha il diritto di consultarla, in qualsiasi momento.
Nell’ambito della tokenizzazione degli immobili, tutti i beni immobiliari associati ai token saranno ricercabili sulla relativa blockchain.
Come tokenizzare una proprietà?
Come abbiamo visto, tokenizzare un immobile significa rendere un bene digitale con informazioni accessibili in modo permanente su un grande registro pubblico: la blockchain. Vediamo ora tecnicamente come il vostro appartamento può essere tokenizzato.
Esistono diverse tecniche per la tokenizzazione della proprietà e noi vi presenteremo uno di questi metodi, ovvero l’utilizzo di una società. Se volete iniziare, provate RealT! Il leader della tokenizzazione immobiliare.
La necessità di una società per la tokenizzazione degli immobili
Una persona crea una società chiamata Token Real Estate (può essere una SARL, una SAS o una LLC per gli USA). È questa struttura che acquisterà gli immobili a suo nome.
La direzione di Token Real Estate decide di fare un investimento in affitto acquistando un appartamento a New York per 1 milione di dollari.
L’appartamento è stato immediatamente affittato e i nuovi occupanti hanno pagato l’affitto ogni mese alla società Token Immobiliare.
Tokenizzazione aziendale ed emissione di asset
Token Immobiliare è proprietaria dell’appartamento di New York.
A questo punto avviene il passaggio alla tokenizzazione: gli amministratori di Token Immobiliare emetteranno su una determinata blockchain 1 milione di token TI (per Token Immobilier), ognuno dei quali rappresenta 1 euro, ovvero l’equivalente del valore del singolo immobile gestito dalla società.
Una volta che la società è stata tokenizzata, è possibile mettere in vendita questi 1 milione di token sul mercato primario, disponibili per l’acquisto da parte di qualsiasi investitore.
La vendita di token immobiliari
Se decidete di acquistare 1.000 token, dovrete pagare 1.000 euro e possederete l’1% di token immobiliare e quindi l’1% dell’appartamento detenuto dalla società a New York.
In questo modo, l’1% dell’affitto sarà pagato a voi, perché, come abbiamo visto, il gettone vi rende proprietari del bene immobile ma anche dei diritti legati a questo bene: gli affitti.
Pagamenti degli affitti tramite smart contract
La tokenizzazione degli immobili funziona con i token, che sono a loro volta basati sulla tecnologia blockchain, che è decentralizzata: non esiste un’entità centralizzata che si occupi della gestione degli affitti. Come si pagano gli affitti?
È qui che entrano in gioco i contratti intelligenti.
Uno smart contract è un programma in grado di eseguire attività in base alle indicazioni contenute nel suo codice. Le operazioni eseguite dai contratti intelligenti non richiedono alcun intervento umano esterno (poiché sono intelligenti).
Nel caso della tokenizzazione immobiliare, la comprensione di uno smart contract è semplice: se una persona possiede x token, allora possiede l’x% della società e dovrebbe ricevere l’x% degli affitti.
Quando si acquistano 1.000 token, l’informazione viene scritta direttamente nello smart contract, che deve, secondo il suo programma, pagare il corrispondente 1% dell’affitto alla data prevista.
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I vantaggi della tokenizzazione del settore immobiliare
Quali sono i vantaggi dell’utilizzo della tokenizzazione immobiliare rispetto ai canali di investimento tradizionali? Che siate emittenti o acquirenti di token, scoprirete che la tokenizzazione offre un numero considerevole di vantaggi.
I costi della tokenizzazione
Il sistema di pagamento degli affitti implementato con lo smart contract non richiede alcun intervento umano e ha costi molto contenuti.
In questo modo si evitano completamente le spese notarili, che rappresentano circa il 2-3% del prezzo di acquisto per le nuove proprietà e il 7-8% per le vecchie proprietà. Questa è una delle caratteristiche più interessanti delle reti peer-to-peer: si elimina l’intermediario.
Trattandosi di un token e non di un bene immobile, la sua rivendita sul mercato secondario può avvenire con costi di transazione molto bassi. Infatti, un gettone non è soggetto a tutte le normative e ai successivi livelli amministrativi del patrimonio immobiliare che comportano l’intervento e la fatturazione di professionisti del settore.
Transazioni immobiliari sicure grazie alla blockchain
Come abbiamo visto all’inizio di questo articolo, la blockchain è un registro decentralizzato accessibile al pubblico.
È completamente a prova di manomissione, poiché nulla può essere cancellato in modo permanente senza che ci si accorga che è stata apportata una modifica. Pertanto, qualsiasi errore umano o modifica intenzionale non può comportare la perdita o il trasferimento del vostro token immobiliare senza il vostro consenso.
La blockchain consente quindi la piena proprietà del token immobiliare.
Si tratta di un vero e proprio cambiamento di paradigma se si considera che oggi in Francia le prove delle quote di partecipazione alle SIC e i trasferimenti di tali quote sono conservati in un registro che è a sua volta garantito da una società centralizzata gestita da esseri umani. Come ogni essere umano, queste persone sono suscettibili di errori o di manipolazioni di questi documenti contrattuali.
La blockchain supera i problemi causati dal comportamento umano: errori, corruzione, ecc.
La velocità di esecuzione di uno smart contract
Se avete già fatto un primo investimento immobiliare, avrete potuto constatare l’estrema lentezza amministrativa dei diversi attori: agenzia immobiliare, proprietario dell’immobile, studio notarile, ecc…
Ogni parte coinvolta deve verificare e rispondere a una serie di procedure amministrative molto specifiche: firma del contratto preliminare di vendita, scadenza del periodo di recesso, adempimento della condizione sospensiva, firma dell’atto di vendita, ecc.
Il contratto intelligente è programmato per svolgere il suo compito 24 ore su 24, istantaneamente. L’intero processo di contrattazione, che richiede molto tempo, viene completamente eliminato con i contratti intelligenti.
La liquidità dei token immobiliari
Mettete in vendita la vostra casa o il vostro appartamento oggi stesso e contate il numero di giorni prima di ricevere il primo euro dalla transazione. Secondo uno studio di Se Loger, in Francia occorrono dai 90 ai 100 giorni per vendere un immobile (di qualsiasi tipo).
Allo stesso modo in cui si comprano e vendono azioni sui mercati regolamentati, un token immobiliare è ultra liquido: si può vendere molto rapidamente.
Questa caratteristica è ancora più importante in contesti difficili, ad esempio quando i mercati sono fortemente ribassisti. Se domani si verificasse un crollo immobiliare, la liquidità del vostro token vi permetterebbe di evitare un improvviso calo del valore della vostra proprietà.
La liquidità di un token dipende dalla configurazione del mercato in cui viene emesso. La società che ha emesso il token sul mercato primario può offrire la possibilità di un rimborso incondizionato. Ciò significa che in qualsiasi momento, indipendentemente dal contesto, riacquista il vostro token al prezzo di mercato. Questa assenza di negoziazione viene pagata con una piccola commissione di riscatto (2-3%).
Potete anche vendere il vostro token immobiliare sul mercato secondario: questo è il mercato in cui tutti gli acquirenti che hanno acquistato token immobiliari (come voi) possono scambiare liberamente i loro titoli di proprietà.
Questo mercato secondario funziona come una rete peer-to-peer, con scambi che avvengono direttamente tra i due attori (acquirente e venditore), senza la necessità di chiedere a una terza parte di convalidare la transazione.
Questa seconda dimensione è interessante nella misura in cui la tokenizzazione della proprietà (cioè la sua frammentazione in più parti) rende possibile venderla nella sua interezza a decine o addirittura centinaia di investitori diversi.
Sarà quindi molto più facile per il venditore di un immobile da svariati milioni di euro vendere l’intera proprietà vendendo centinaia di gettoni a centinaia di investitori, piuttosto che trovare un unico acquirente disposto a pagare l’intero importo.
Accesso al mercato immobiliare globale attraverso la tokenizzazione?
Questo è il vantaggio che si ottiene sommando i tre precedenti: sicurezza, velocità e liquidità. Questi tre fattori consentono di investire in qualsiasi proprietà, in qualsiasi parte del mondo, senza i vincoli di oggi.
Acquistare oggi una residenza in Turchia, India o Stati Uniti, pur essendo residenti in Francia, è una questione molto complessa:
- Conoscete la persona che effettuerà l’operazione? Si fideranno di voi? Avete una buona padronanza della lingua?
- Quanto tempo ci vuole per diventare un locatore ufficiale? Quando inizierete a generare reddito dall’affitto?
- Come potete vendere il vostro immobile senza impiegare mesi se non siete presenti quando volete separarvene?
La tokenizzazione di un asset immobiliare consente di affrontare questi tre problemi in modo semplice:
- L’interlocutore non c’è più, è sostituito da un contratto intelligente scritto in inglese, si ha accesso all’intero programma che lo regola.
- L’ottenimento del token che simboleggia la proprietà del bene (e dei diritti ad esso collegati) è istantaneo dal momento della convalida dell’acquisto. È conservato in un portafoglio adatto agli asset digitali.
La rivendita del bene immobiliare avviene con la stessa rapidità dell’acquisto attraverso la società che vi ha venduto l’immobile o sul mercato secondario.
Normativa e quadro giuridico per la tokenizzazione immobiliare
Legge MiCA e quadro europeo per le criptovalute
Alla fine del 2020, viene proposta una standardizzazione delle leggi relative ai cripto-asset a livello europeo per garantire un equilibrio tra i diversi Paesi dell’area europea.
La bozza di regolamento si chiama MiCA (Market in Crypto-Asset Regulation) e opta per un’autorizzazione unica valida in tutta l’Unione Europea per gli emittenti di offerte pubbliche di token (cioè la società che vi vende i token immobiliari) superiori a 5 milioni di euro.
Tuttavia, si prevede che l’Autorità bancaria europea e l’Autorità europea degli strumenti finanziari e dei mercati sviluppino il testo finale e gli standard tecnici complementari intorno a questo testo nel prossimo futuro.
Siete tentati dai token immobiliari? Potete iniziare a investire con soli 50 euro su RealT. L’installazione del portafoglio avviene direttamente online e il servizio clienti è molto reattivo se necessario.
La tokenizzazione sta rivoluzionando il settore immobiliare. Sebbene il funzionamento di questa nuova tecnologia non sia dei più semplici da comprendere, i vantaggi sono innegabili e superano quelli dello schema tradizionale di investimento immobiliare: costi, velocità, liquidità. Il mercato è ancora giovane e il quadro normativo è agli albori, ma ci saranno molte opportunità per chi sfrutterà la tecnologia blockchain applicata al settore immobiliare.
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