Un crollo immobiliare è un’improvvisa e forte diminuzione del valore delle proprietà sul mercato. I proprietari cercano di vendere le loro proprietà a qualsiasi prezzo, mentre gli acquirenti non si fanno più avanti.
Considerato il clima economico teso, possiamo aspettarci un crollo immobiliare nel 2023
In questo articolo :
- Come funziona un incidente immobiliare?
- Verso un crollo degli immobili nel 2023?
- Cosa fare in caso di incidente immobiliare?
Come funziona un incidente immobiliare?
Sebbene i crolli immobiliari non siano un evento frequente nella storia economica moderna, se ne sono verificati abbastanza per identificare cause, segni e conseguenze ricorrenti.
Un crollo immobiliare è sempre la logica conseguenza di una bolla immobiliare.
Che cos'è una bolla immobiliare?
Per definizione, si parla di bolla immobiliare quando i prezzi degli immobili aumentano eccessivamente e rapidamente, spesso al di sopra del loro valore reale, a causa dell’aumento della speculazione.
NB: I termini “property crash” e “property crack” sono talvolta utilizzati in modo errato, in quanto l’espressione corretta è “property crash”.
Le cause del crollo immobiliare
Esistono diverse cause, sia interne che esterne, che possono scatenare un crollo immobiliare:
- Causa interna: provengono principalmente dalle banche, attraverso la stampa di moneta e/o la concessione di prestiti.
- Cause esterne: sono legate a eventi improvvisi, come una guerra o una pandemia.
Quando parliamo di una causa “interna”, parliamo di una causa legata alla nostra economia, in altre parole qualcosa che è in corso da diversi anni e che poteva essere previsto. Le cause esterne, per la loro natura improvvisa, sono molto spesso dei cigni neri.
Cause interne di un incidente
Le cause interne sono prevedibili e possono essere anticipate nella misura in cui un attore importante dell’economia ne è spesso all’origine: le banche.
Le banche possono provocare un crollo immobiliare attraverso la stampa di moneta, l’aumento dei prestiti e i bassi tassi di interesse.
Quando una banca concede un prestito, crea denaro ex-nihilo. Il denaro non esiste al momento: viene creato per finanziare le vostre esigenze di liquidità.
Più prestiti vengono concessi, più denaro viene creato e più denaro è disponibile sul mercato immobiliare. Più questo denaro è disponibile per le famiglie e le imprese, più i prezzi aumentano perché aumenta la loro capacità di acquistare immobili.
Ecco un semplice esempio:
Voi avete 100.000 euro da parte, il vostro vicino Gérard ha 110.000 euro e il vostro vicino Paul ha 120.000 euro.
Se una casa è in vendita a 95.000 euro, voi potete offrire 100.000 euro per acquistarla, Gérard può permettersi di offrire 105.000 euro e Paul 110.000 euro.
Mi segui?
Grazie alla loro capacità di investimento, possono aumentare artificialmente il prezzo dell’immobile per essere sicuri di acquistarlo.
unziona allo stesso modo con i prestiti bancar.
Se utilizzate la leva bancaria (il prestito) per prendere in prestito100.000 euro, aumentate la vostra capacità a 200.000 euro, mentre i vostri vicini rimangono alle loro rispettive capacità di investimento. Potete quindi fare un’offerta più alta e acquistare l’immobile in questione per 120.000 euro.
Questo esempio può essere applicato a qualsiasi mercato! Più denaro è disponibile in un determinato mercato, più aumenta i prezzi di beni e servizi in quel mercato.
E i tassi di interesse? facilità di accesso ai prestiti e al credito è in gran parte legata al posizionamento dei tassi di interess. I tassi bassi incoraggiano le persone ad accendere prestiti per accedere a questo “denaro facile”, perché il rimborso sarà economico.
Se decine di migliaia di famiglie diventano investitori immobiliari in un breve lasso di tempo, si capisce perché i prezzi delle case in Italia sono destinati a salire.
Cause esterne di un incidente
Le cause esterne di un crollo immobiliare sono difficili da prevedere e si verificano in modo ancora più improvviso di quelle interne, con conseguenze ancora più devastanti perché pochi, se non nessuno, sono preparati.
Per quanto riguarda le guerre, tutti avranno capito perché fanno crollare gli immobili (e l’economia in generale). La sicurezza e la tranquillità che la vostra casa vi offriva un tempo sono messe in discussione.
Ciò significa che il vostro immobile viene privato della sua funzione primaria: ripararvi e proteggervi.
Di conseguenza, quando non svolge più questa funzione e tutti ne sono consapevoli, è ovvio che il suo valore crolli, perché nessuno è disposto a pagarne il prezzo.
Le pandemie sono una questione diversa. Quella che abbiamo vissuto nel 2020 è un buon esempio. La vostra proprietà continua a svolgere perfettamente la sua funzione, quindi si tratta di una sensazione generale di dubbio, che non riguarda solo la proprietà.
Ci stiamo interrogando sui nostri investimenti e sul nostro portafoglio complessivo di fronte a una situazione incontrollata: durante e dopo questa pandemia, gli immobili che conosciamo saranno ancora un buon investimento? Il mondo sarà cambiato e dovremo vivere in alloggi diversi?
Come si può notare, le cause esterne sono macroeconomiche e non si limitano al settore immobiliare.
Segni di un incidente immobiliare
I segnali di un incidente immobiliare sono molteplici. Se non si verificano tutti questi segnali contemporaneamente, non c’è nulla di grave; si verificano frequentemente, indipendentemente l’uno dall’altro.
D’altra parte, se questi segnali si accumulano contemporaneamente, le probabilità di un crollo immobiliare aumentano.
Questi segni sono :
- Abbondante liquidità sul mercato
Le banche iniziano a stampare denaro su larga scala e l’accesso al denaro è più facile.
- Tagli ai tassi di interesse
Le banche concedono crediti con molta più facilità. I tassi di interesse sono bassi e, per essere redditizie e generare margini, le banche sono costrette a concedere più prestiti di quanto farebbero normalmente.
- Rapido aumento dei prezzi degli immobili negli ultimi anni
I prezzi delle case e degli appartamenti sono in forte aumento: se prima il tasso di incremento annuo era dell’1-2%, ora si cominciano a vedere aumenti del 5, 7 o addirittura del 10% in un solo anno.
Questo fenomeno è tanto più comune nelle aree urbane e nelle grandi città, dove si concentrano le persone che guadagnano di più e/o che beneficiano maggiormente delle politiche di stampa del denaro.
- Aumento del parco locativo
Se i prezzi di acquisto delle case aumentano, aumenterà anche un altro indice: l’affitto medio.
Quando gli affitti aumentano, cosa fanno gli investitori con una notevole capacità di investimento? Accendono un mutuo, acquistano una nuova casa per aumentare il loro patrimonio e la rendono immediatamente disponibile sul mercato degli affitti per generare nuovi redditi!
Il calcolo è semplice: basso rischio e reddito garantito (sia per gli investitori che per la banca!) È ovvio che tutti si precipitino nel settore immobiliare e partecipino involontariamente all’accelerazione della bolla speculativa.
- Accelerazione delle vendite
I proprietari di immobili hanno realizzato enormi plusvalenze in pochi anni. Appagati da questo aumento e desiderosi di incassare redditi sempre più alti, sempre più proprietari mettono in vendita le loro proprietà sul mercato.
Finché la domanda è maggiore o uguale all’offerta, non ci sono problemi. Se la domanda scende al di sotto dell’offerta, i prezzi iniziano a ristagnare e poi a scendere.
In un mercato immobiliare in forte ascesa da diversi anni, il primo rallentamento e i primi segnali di flessione stanno scatenando il panico tra i proprietari di casa: e se il picco fosse già passato? E se gli acquirenti stessero perdendo interesse in massa?
In questo contesto di timore per la possibilità di non realizzare la massima plusvalenza possibile, tutti i proprietari iniziano a voler vendere, rendendo l’offerta ancora più grande della domanda e provocando un calo dei prezzi.
Il calo dei prezzi induce gli acquirenti a ritirarsi: se il mercato immobiliare è in forte calo, tanto vale aspettare che si stabilizzi prima di acquistare un immobile a un prezzo migliore. Questa reazione rende la domanda ancora più debole, rafforzando ancora una volta il calo dei prezzi.
Sul mercato immobiliare, questa situazione è simile alla cosiddetta “spirale della morte” sui mercati azionari.
Le conseguenze del crollo: la crisi immobiliare si fa strada
Tutte le case colpite perdono un’enorme quantità di valore.
Gli investitori sono scettici sulla ripresa del settore immobiliare. Di solito ci vogliono diversi anni prima che i valori si riprendano.
Storicamente, dopo un crollo, le aree più colpite sono quelle che hanno maggiori difficoltà a riprendersi.
Verso un crollo immobiliare nel 2023?
Tenendo conto di tutti i fattori sopra citati, possiamo legittimamente porci la domanda: è possibile un crollo immobiliare nel 2023?
Storia dell'immobiliare nella Francia del XXI secolo
Per capire meglio il futuro, dobbiamo analizzare il passato. Diamo uno sguardo alle più recenti crisi del mercato immobiliare a Parigi, in Francia e altrove.
- Crollo immobiliare legato alla Seconda Guerra Mondiale
Come causa esterna, la guerra avrà logicamente trascinato al ribasso i prezzi delle case.
- Crollo immobiliare negli anni ’90
Tra il 1985 e il 1989, i prezzi si sono impennati nella regione parigina e nel sud-est (+85% di aumento dei prezzi in pochi anni). Questo forte aumento è attribuito alla speculazione dei commercianti di immobili, che hanno trovato nella proprietà un modo molto efficace per ottenere profitti.
Nel 1991, l’inizio della Guerra del Golfo placa gli entusiasmi di tutti. La domanda iniziò a diminuire e la bolla immobiliare scoppiò, segnando l’inizio di un lungo calo dei prezzi che durò fino al 1996, quando il mercato subì una correzione di circa il 40% per riportare i prezzi in linea con il contesto economico.
- Il crollo immobiliare degli Stati Uniti negli anni 2000
È probabilmente la più famosa di tutte: la famosa bolla immobiliare americana che si è conclusa con la crisi dei subprime.
Anche se la violenza vissuta oltreoceano non è stata altrettanto violenta in Francia e in Europa, il mercato immobiliare francese ha subito un calo del 3% e del 7% solo nel 2008 e nel 2009, il più forte dalla metà del XX secolo.
La bolla immobiliare del 2021
C’è stato un crollo immobiliare nel 2021? No.
Il 2021 è stato un anno molto particolare per il mercato immobiliare, non da ultimo per le conseguenze delle misure anticrisi introdotte dal governo.
In effetti, i ripetuti blocchi hanno rallentato notevolmente l’attività immobiliare, influenzando sia la domanda che l’offerta. In un momento come questo, nessuno voleva vendere e nessuno voleva comprare. Per la prima volta si assisteva a una crisi della domanda e dell’offerta!
Gli affari sono appena ripartiti quando un altro cigno nero appare sul mercato immobiliare: per la prima volta assistiamo a una bolla immobiliare ovunque, tranne che nelle città.
La crisi del 2020 ha stravolto il mondo del lavoro, con la diffusa democratizzazione del telelavoro parziale o addirittura totale. I cittadini non sono più costretti a vivere nelle grandi città, meno affascinanti e soprattutto molto più costose delle piacevoli cittadine di provincia.
Il classico schema della bolla immobiliare si inverte: i lavoratori fuggono dalle città e le case in provincia, soprattutto quelle nelle località balneari, vengono prese d’assalto! Per queste case è iniziata una bolla immobiliare.
È interessante notare che, nonostante la partenza su larga scala di molti dalla capitale, Parigi, ancora economicamente attraente, ha registrato solo un piccolo calo dei prezzi degli immobili.
Entro la fine del 2021, i prezzi si saranno brevemente stabilizzati.
All’inizio del 2022, l’aumento riprende, ma questa volta molto più lentamente: la bolla immobiliare inizia a sgonfiarsi.
Nel corso del 2022, i prezzi sono stati tendenzialmente stagnanti o addirittura in calo in molte aree della Italia. L’aumento dei tassi di interesse sui mutui non facilita l’acquisto di immobili da parte degli investitori.
Crisi immobiliare in corso?
Assisteremo quindi a un crollo degli immobili nel 2023?
I prezzi degli immobili crescono più lentamente, ma a Parigi sono ancora in aumento con la stessa velocità.
I prezzi nelle principali città di provincia (Bordeaux, Marsiglia, Lione, Lille, ecc.) sono saliti alle stelle dopo i primi confinamenti.
Anche le località balneari e le città vicine al mare e all’oceano sono sovra-sottoscritte, nonostante un rallentamento dalla fine del 2022.
È difficile trovare una città con più di 10.000 abitanti in cui i prezzi siano in calo… Si può dire che siamo nel bel mezzo di una bolla?
Esaminiamo l’elenco di elementi inerenti alla formazione di una bolla immobiliare che abbiamo stilato all’inizio dell’articolo.
Prezzi di mercato? Dopo una rapida tendenza al rialzo, i prezzi sono ora stabili nelle grandi città e in leggero calo nelle province.
Liquidità abbondante? Parliamo di tassi: dal 2020 la FED (Federal Reserve statunitense) ha stampato quasi il 30% dei dollari in circolazione dall’inizio della sua storia.
Quanto è difficile ottenere un mutuo? Nel 2023, ottenere un mutuo è un percorso a ostacoli: è impossibile ottenere un prestito senza un solido curriculum e un deposito sostanzioso.
Tassi di interesse? Sebbene negli ultimi anni i tassi d’interesse siano stati molto bassi, dal secondo trimestre del 2022 sono aumentati bruscamente, raggiungendo livelli che non si vedevano da decenni.
onclusion: 2 condizioni su 4 sono state soddisfatte
Mentre si pensava che laFED e la BCE fossero nervose nel mantenere alti i tassi di interesse, entrambe le banche centrali sembrano tenere duro. Per il momento, il mercato immobiliare ristagna (tranne che a Parigi) nonostante le pessime condizioni. difficile dire se il mantenimento dei tassi di interesse potrebbe far crollare il mercatoad oggi (aprile 2023) sembra resistere
Le politiche economiche dei prossimi mesi saranno quindi decisive perfuturo del mercato immobiliare.
Cosa fare in caso di incidente immobiliare?
Ci sono diverse reazioni possibili a un incidente.
un investitore in immobili in affitto (che può essere un privato) che investe il proprio denaro in immobili con l’obiettivo di ottenere un profitto
il proprietario-occupante di un immobile può essere totalmente impermeabile a uncalo dei prezzi di mercato se non ha intenzione di vendere la sua proprietà.
Per evitare il peggio: prendere precauzioni
La migliore cura è la prevenzione! Anche se il mercato ha un andamento positivo, pensate al peggio. Quando acquistate un immobile, dovete pianificare le potenziali crisi.
Potete facilmente stimare l’impatto di un incidente sulla vostra proprietà rispondendo alle seguenti domande:
- La mia proprietà è situata in una posizione ideale? Vicino a un’attrazione turistica, a un parco commerciale…
- L’alloggio è decente e ben attrezzato?
- Potrò mai vivere in questo immobile? Vi piace questa proprietà e sarete in grado di viverci se perdete la vostra residenza principale?
Se rispondete sì a queste 3 domande, allora l’impatto di un crollo immobiliare sarà assorbito più rapidamente, perché al di là dell’aspetto finanziario, il vostro immobile ha degli asset totalmente non correlati ai prezzi di mercato e immutabili: qualunque sia il prezzo, serve a qualcosa.
Non fatevi prendere dal panico e siate pronti per la salita
La bolla è appena scoppiata, il crollo ha devastato il mercato e la vostra proprietà ha perso gran parte del suo valore.
Avete due opzioni:
- Vendi ora
- Mantenere il proprio immobile nella speranza di una ripresa
Prima di effettuare la scelta, è essenziale analizzare la proprietà in dettaglio e prendere in considerazione diversi segnali di mercato.
Se il vostro immobile soddisfa i criteri di cui sopra (buona posizione, buoni servizi, ecc.), non ci sono dubbi: tenetelo, perché è destinato ad aumentare di valore nel tempo.
Se la vostra proprietà non soddisfa nessuno di questi criteri, allora dovrete giocare la partita in modo più fine, analizzando un secondo criterio essenziale che deriva dalla seguente domanda: a che punto siamo con lo scoppio della bolla?
Se la domanda è ancora presente e ritenete che il mercato possa scendere ulteriormente perché i segnali sbagliati sono ancora presenti, allora dovete vendere il più rapidamente possibile. Vi libererete di un immobile che potrebbe non tornare al suo livello di prezzo per molto tempo.
Una volta che la tempesta è passata e l’intero mercato immobiliare è stato scosso dal crollo, si può procedere all’acquisto di un immobile equivalente o, al contrario, investire in un immobile più in linea con questi criteri per ridurre al minimo il suo sconto durante una potenziale prossima bolla immobiliare.
Approfittate di questi tempi difficili per investire nella vostra casa attuale: ristrutturate, ampliate… È un buon momento per effettuare lavori per preparare il vostro immobile alla prossima ripresa!
È impossibile fare previsioni quando si tratta di economia. La natura imprevedibile dei crolli immobiliari non facilita il vostro lavoro. Tenete presente che tutti i mercati, compreso quello immobiliare, sono solo una successione di fluttuazioni al rialzo e al ribasso. Di conseguenza, tutto è temporaneo! Non tutti gli immobili sono destinati a rimanere vicini allo zero, anche se hanno subito il peggior crollo immobiliare.
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