¿Estamos abocados a un colapso inmobiliario?

crollo immobiliare

Un colapso del mercado inmobiliario es una caída repentina y brusca del valor de las propiedades en el mercado. Los propietarios intentan vender sus inmuebles a cualquier precio, mientras que los compradores dejan de presentarse.
En un clima económico tenso, ¿podemos esperar un colapso inmobiliario en 2023?

En este artículo:

  • ¿Cómo se desarrolla un colapso del mercado inmobiliario?
  • ¿Hacia una caída del mercado inmobiliario en 2023?
  • ¿Qué hacer si se produce un colapso del mercado inmobiliario?

¿Cómo funciona un colapso del mercado inmobiliario?

Aunque los colapso inmobiliarios no son un fenómeno frecuente en la historia económica moderna (en Europa y en todo el mundo), ha habido suficientes como para identificar causas, signos y consecuencias recurrentes.

Un colapso del mercado inmobiliario es siempre la consecuencia lógica de una burbuja inmobiliaria.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Por definición, una burbuja inmobiliaria se produce cuando los precios de los inmuebles suben excesiva y rápidamente, a menudo por encima de su valor real, debido al aumento de la especulación.

Las causas del colapso del mercado inmobiliario

Hay varias causas, tanto internas como externas, que pueden desencadenar el colapso del mercado inmobiliario:

  • Causas internas: proceden principalmente de los bancos, a través de la impresión de dinero y/o la concesión de préstamos.
  • Causas externas: están relacionadas con acontecimientos repentinos, como una guerra o una pandemia.

Cuando hablamos de una causa «interna», nos referimos a una causa relacionada con nuestra economía, es decir, algo que lleva ocurriendo varios años y que podría haberse previsto. Las causas externas, por su carácter repentino, son muy a menudo cisnes negros.

Causas internas de un accidente

Las causas internas son previsibles y pueden anticiparse en la medida en que un actor importante de la economía suele estar en el origen: los bancos.

Los bancos pueden provocar un colapso del mercado inmobiliario mediante la impresión de dinero, el aumento de los préstamos y los bajos tipos de interés.

Cuando un banco concede un préstamo, crea dinero ex-nihilo. El dinero no existe en ese momento: se crea para financiar sus necesidades de liquidez.

Cuantos más préstamos se conceden, más dinero se crea y más dinero está disponible en el mercado inmobiliario. Cuanto más dinero está a disposición de los hogares y las empresas, más suben los precios porque aumenta su capacidad de comprar bienes inmuebles.

He aquí un ejemplo sencillo:

Usted tiene 100.000 dólares reservados, su vecino Gérard tiene 110.000 dólares y su vecino Paul tiene 120.000 dólares.

Si una casa está en venta a 95.000 dólares, usted puede ofrecer 100.000 dólares para comprarla, Gérard puede ofrecer 105.000 dólares y Paul 110.000 dólares.

¿Me sigues?

Debido a su capacidad de inversión, pueden aumentar artificialmente el precio de la propiedad para asegurarse de comprarla.

Funciona igual con los préstamos bancarios.
Si utilizas el apalancamiento bancario (el préstamo) para pedir prestados 100.000 euros, aumentas tu capacidad a 200.000 euros, mientras que tus vecinos se mantienen en sus respectivas capacidades de inversión. Entonces puede hacer una oferta más alta y comprar la propiedad en cuestión por 120.000 dólares.

Este ejemplo puede aplicarse a cualquier mercado. Cuanto más dinero hay disponible en un determinado mercado, más suben los precios de los bienes y servicios en ese mercado.

¿Y los tipos de interés? La facilidad de acceso a préstamos y créditos está vinculada en gran medida a la posición de los tipos de interés. Unos tipos bajos animan a la gente a pedir préstamos para acceder a este «dinero fácil» porque la devolución será barata.
Si decenas de miles de hogares se convierten en inversores inmobiliarios en poco tiempo, es comprensible que los precios de la vivienda suban en Europa.

Causas externas de un colapso

Las causas externas de un colapso inmobiliario son difíciles de predecir y se producen de forma aún más repentina que las internas, con consecuencias aún más devastadoras porque pocos o nadie están preparados.

En cuanto a las guerras, todo el mundo habrá entendido por qué provocan el colapso del mercado inmobiliario (y de la economía en general). La seguridad y la tranquilidad que antes te ofrecía tu casa se ponen en entredicho.

Esto significa que su propiedad se ve privada de su función primordial: cobijarle y protegerle.
Por consiguiente, cuando ya no cumple esta función y todo el mundo es consciente de ello, es obvio que su valor se desploma, porque nadie está dispuesto a pagar el precio.

Las pandemias son harina de otro costal. La que vivimos en 2020 es un buen ejemplo. La propiedad sigue cumpliendo perfectamente su función, por lo que es un sentimiento general de duda, que no se refiere sólo a la propiedad.

Nos cuestionamos nuestras inversiones y nuestra cartera global ante una situación descontrolada: durante y después de esta pandemia, ¿seguirán siendo una buena inversión los inmuebles que conocemos? ¿Habrá cambiado el mundo y tendremos que vivir en viviendas diferentes?

Como puede verse, las causas externas son macroeconómicas y no se limitan al sector del mercado inmobiliario.

Señales de un colapso del mercado inmobiliario

Los signos de un colapso del mercado inmobiliario son múltiples. Si no se producen todos al mismo tiempo, no hay nada grave; ocurren con frecuencia, independientemente unos de otros.

En cambio, si estos signos se acumulan al mismo tiempo, la probabilidad de un colapso inmobiliario aumenta.

Estos signos son :

  • Abundante liquidez en el mercado

Los bancos empiezan a imprimir dinero a gran escala y el acceso al dinero es más fácil.

  • Bajada de los tipos de interés

Los bancos conceden créditos con mucha más facilidad. Los tipos de interés son bajos y, para ser rentables y generar márgenes, los bancos se ven obligados a prestar más de lo que prestarían normalmente.

  • Rápido aumento de los precios inmobiliarios en los últimos años

Los precios de las casas y los pisos están subiendo mucho: mientras que antes la tasa de incremento anual era del 1-2%, ahora empezamos a ver subidas del 5, 7 o incluso el 10% en un solo año.

Este fenómeno es aún más frecuente en las zonas urbanas y en las grandes ciudades, donde se concentran las personas que más ganan y/o que más se benefician de las políticas de emisión de dinero.

  • Aumento del stock de alquiler

Si suben los precios de compra de la vivienda, también subirá otro índice: el alquiler medio.

Cuando suben los alquileres, ¿qué hacen los inversores con una capacidad de inversión considerable? Piden una hipoteca, compran una nueva casa para aumentar su patrimonio y la ponen inmediatamente a disposición del mercado de alquiler para generar nuevos ingresos.

El cálculo es sencillo: bajo riesgo e ingresos garantizados (¡tanto para el inversor como para el banco!) Es evidente que todo el mundo se precipita en el sector inmobiliario y participa sin saberlo en la aceleración de la burbuja especulativa.

  • Aceleración de las ventas

Los propietarios obtuvieron enormes plusvalías en pocos años. Apaciguados por este aumento y deseosos de cobrar rentas cada vez más elevadas, cada vez más propietarios ponen sus propiedades a la venta.

Mientras la demanda sea mayor o igual que la oferta, no hay problema. Si la demanda cae por debajo de la oferta, los precios empiezan a estancarse y luego a bajar.

En un mercado inmobiliario que lleva varios años disparado, la primera ralentización y los primeros indicios de desaceleración desatan el pánico entre los propietarios: ¿y si ya ha pasado el punto álgido? ¿Y si los compradores están perdiendo interés en masa?

En este contexto de miedo a no realizar la máxima plusvalía posible, todos los propietarios empiezan a querer vender, lo que hace que la oferta sea aún mayor que la demanda y provoca la caída de los precios.

La caída de los precios induce a los compradores a retirarse: si el mercado inmobiliario está cayendo bruscamente, más les vale esperar a que se estabilice antes de comprar una propiedad a mejor precio. Esta reacción debilita aún más la demanda, reforzando de nuevo la caída de los precios.

En el mercado inmobiliario, esta situación es similar a la llamada «espiral de la muerte» de los mercados bursátiles.

Las consecuencias del colapso: la crisis inmobiliaria se afianza

Todas las viviendas afectadas pierden una enorme cantidad de valor.

Los inversores se muestran escépticos sobre la recuperación del sector inmobiliario. Suelen pasar varios años antes de que los valores se recuperen.

Históricamente, tras un colapso, las zonas más afectadas son las que tienen más dificultades para recuperarse.

¿Hacia un colapso del mercado inmobiliario en 2023?

Teniendo en cuenta todos los factores anteriores, podemos plantearnos legítimamente la siguiente pregunta: ¿es posible un colapso del mercado inmobiliario en Europa en 2023? Tomemos como ejemplo el mercado francés.

Historia del mercado de la vivienda en la Francia del siglo XXI

Para entender mejor el futuro, hay que analizar el pasado. Echemos un vistazo a las últimas crisis del mercado inmobiliario en París, Francia y otros lugares.

  • Crisis del mercado inmobiliario vinculada a la Segunda Guerra Mundial

Como causa externa, la guerra arrastró lógicamente a la baja los precios de la vivienda.

  • El crack inmobiliario de los años 90

Entre 1985 y 1989, los precios se dispararon en la región parisina y el sudeste (+85% de aumento de los precios en pocos años). Esta fuerte subida se atribuye a la especulación de los agentes inmobiliarios, que encontraron en el sector inmobiliario un medio muy eficaz de obtener beneficios.

En 1991, comenzó la Guerra del Golfo y calmó el ardor de todos. La demanda empezó a disminuir y la burbuja inmobiliaria estalló: fue el inicio de una larga caída de los precios hasta 1996, cuando el mercado se corrigió en torno a un 40% para volver a adecuar los precios al contexto económico.

  • El colapso del mercado inmobiliario estadounidense en la década de 2000

Es sin duda el más famoso de todos: la tristemente célebre burbuja inmobiliaria estadounidense que acabó en la crisis de las hipotecas de alto riesgo.

Aunque la violencia vivida al otro lado del Atlántico no fue tan grave en Francia y Europa, el mercado inmobiliario francés sufrió, no obstante, caídas del 3% y el 7% sólo en 2008 y 2009, las más pronunciadas desde mediados del siglo XX.

La burbuja inmobiliaria de 2021

¿Hubo un colapso del mercado inmobiliario en 2021? No.

2021 fue un año muy especial para el mercado de la vivienda, sobre todo por las consecuencias de las medidas anticrisis introducidas por el Gobierno.

De hecho, las repetidas congelaciones han ralentizado considerablemente la actividad del mercado de la vivienda, afectando tanto a la demanda como a la oferta. En un momento así, nadie quería vender y nadie quería comprar. Por primera vez había una crisis de oferta y demanda.

La actividad acababa de reanudarse cuando apareció otro cisne negro en el mercado de la vivienda: por primera vez asistíamos a una burbuja del mercado inmobiliario en todas partes excepto en las ciudades.

La crisis de 2020 ha trastornado el mundo laboral, con la democratización generalizada del teletrabajo parcial o incluso total. Los ciudadanos ya no están obligados a vivir en las grandes ciudades, menos atractivas y sobre todo mucho más caras que las agradables ciudades de provincias.

Se invierte el esquema clásico de la burbuja del mercado inmobiliario: los trabajadores huyen de las ciudades y las casas de provincias, sobre todo las de los balnearios, ¡son tomadas por asalto! Se inicia una burbuja inmobiliaria para estas casas.

Curiosamente, a pesar de la salida a gran escala de muchos de la capital, París, que sigue siendo económicamente atractiva, sólo ha experimentado un pequeño descenso de los precios de la vivienda.

A finales de 2021, los precios se habrán estabilizado brevemente.

A principios de 2022, la subida se reanuda, pero esta vez mucho más lentamente: la burbuja del mercado inmobiliario empieza a desinflarse.

Durante 2022, los precios tienden a estancarse o incluso a bajar en muchas zonas de Europa. El aumento de los tipos de interés hipotecarios no facilita la compra de inmuebles a los inversores.

¿Colapso inmobiliaria en marcha?

¿Veremos por tanto un colapso del mercado inmobiliario en 2023?

Los precios de la vivienda crecen más lentamente, pero en París siguen subiendo al mismo ritmo.

Los precios en las principales ciudades de provincias (Burdeos, Marsella, Lyon, Lille, etc.) se han disparado tras los primeros confinamientos.

Los destinos de playa y las ciudades cercanas al mar y al océano también están sobrevalorados, a pesar de la ralentización registrada desde finales de 2022.

Es difícil encontrar una ciudad de más de 10.000 habitantes en la que bajen los precios ¿Puede decirse que estamos en plena burbuja?

Examinemos la lista de elementos inherentes a la formación de una burbuja del mercado inmobiliario que recopilamos al principio del artículo.

¿Los precios del mercado? Tras una rápida tendencia al alza, los precios se mantienen estables en las grandes ciudades y descienden ligeramente en las provincias.

¿Liquidez abundante? Hablemos de tipos: desde 2020 la FED (Reserva Federal de EEUU) ha impreso casi el 30% de los dólares en circulación desde el inicio de su historia.

¿Es difícil obtener una hipoteca? En 2023, conseguir una hipoteca es una carrera de obstáculos: es imposible obtener un préstamo sin un historial sólido y un depósito considerable.

¿Los tipos de interés? Aunque los tipos de interés han sido muy bajos en los últimos años, han subido bruscamente desde el segundo trimestre de 2022, alcanzando niveles no vistos en décadas.

Conclusión: se cumplen 2 de las 4 condiciones

Aunque se pensaba que la Fed y el BCE estaban nerviosos por mantener los tipos de interés altos, ambos bancos centrales parecen mantenerse firmes. Por el momento, el mercado de la vivienda está estancado (excepto en París) a pesar de las malas condiciones. es difícil decir si mantener los tipos de interés altos podría provocar el colapso del mercado a día de hoy (abril de 2023) parece estar resistiendo
Por tanto, las políticas económicas de los próximos meses serán decisivas para el futuro del mercado inmobiliario.

¿Qué hacer en caso de caída del mercado inmobiliario?

Hay varias reacciones posibles ante un colapso.

Hablamos aquí de un inversor inmobiliario en alquiler (que puede ser un particular) que invierte su dinero en inmuebles con el objetivo de obtener beneficios.
Evidentemente, el propietario-ocupante de un inmueble puede ser totalmente impermeable a una caída de los precios de mercado si no tiene intención de vender su propiedad.

Para evitar lo peor: tomar precauciones

El mejor remedio es la prevención. Aunque el mercado funcione bien, piense en lo peor. Al comprar un inmueble, hay que planificar las posibles crisis.

Puede calcular fácilmente el impacto de una caída en su propiedad inmobiliaria respondiendo a las siguientes preguntas:

¿Está mi propiedad idealmente situada?
¿Está cerca de una atracción turística, un parque empresarial, etc.?
¿La vivienda es decente y está bien equipada?
¿Podría vivir algún día en esta propiedad?
¿Le gusta a usted esta propiedad y podrá vivir en ella si pierde su residencia principal?

Si responde afirmativamente a estas 3 preguntas, el impacto de un desplome inmobiliario se absorberá más rápidamente, porque más allá del aspecto financiero, su propiedad tiene activos totalmente desvinculados de los precios del mercado e inmutables: sea cual sea el precio, sirve para algo.

No se asuste y prepárese para el ascenso

La burbuja acaba de estallar, el colapso ha devastado el mercado y su propiedad ha perdido la mayor parte de su valor.

Tiene dos opciones:

  • Vender ahora
  • Conservar su propiedad con la esperanza de que se recupere.

Antes de tomar una decisión, es esencial analizar su propiedad en detalle y tener en cuenta diversas señales del mercado.

Si su propiedad cumple los criterios anteriores (buena ubicación, buenos servicios, etc.), no hay duda: quédese con ella, porque seguro que se revalorizará con el tiempo.

Si su propiedad no cumple ninguno de estos criterios, entonces tiene que jugar el juego más fino analizando un segundo criterio esencial que se deriva de la siguiente pregunta: ¿en qué punto nos encontramos con el estallido de la burbuja?

Si la demanda sigue ahí y crees que el mercado puede seguir cayendo porque las señales erróneas siguen ahí, entonces tienes que vender lo antes posible. Se deshará de una propiedad que puede que no vuelva a su nivel de precios en mucho tiempo.

Una vez que haya pasado la tormenta y todo el mercado inmobiliario se haya visto sacudido por el desplome, puede proceder a comprar una propiedad equivalente o, por el contrario, invertir en una propiedad más acorde con estos criterios para minimizar su descuento durante una posible próxima burbuja inmobiliaria.

Aproveche estos tiempos difíciles para invertir en su vivienda actual: renueve, amplíe, etc. Es un buen momento para realizar obras que preparen su propiedad para el próximo repunte.

Es imposible hacer predicciones cuando se trata de la economía. El carácter imprevisible de las caídas del mercado inmobiliario no facilita el trabajo. Tenga en cuenta que todos los mercados, incluido el inmobiliario, no son más que una sucesión de fluctuaciones al alza y a la baja. En consecuencia, ¡todo es temporal! No todos los inmuebles están destinados a permanecer cerca de cero, aunque hayan sufrido el peor colapso inmobiliario.

Jordan Houi
Artículo de

Jordan Houi

Me apasionan el ahorro y la inversión. Modestamente, intento ofrecerte soluciones sencillas, y a veces no tan sencillas, para vencer a la inflación.

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